地产股现金流压力峰值已过
地产股2008年业绩增长比较明确，但之后利润空间收窄。相当部分公司2009年业绩增长面临非常大的压力。在资产负债结构及财务风险上，第3季度净负债率略有回落，显示财务风险有所缓和。经营活动现金流单季环比下降幅度缩小，投资现金流出大幅减少，现金压力峰值可能已过去。
目前处于市场调整期的第二阶段，库存仍将在高位维持：随着市场调整的持续，开发商迫于尽快回笼资金的压力，开始加快已开工项目的开发进度和推盘速度，此时表现为供求比的快速上升，库存也相应增长加快。我们认为目前市场正处于这个阶段，这个阶段也是价格下跌最多最快的阶段，部分城市可能已在这个阶段的后半部。
贷款利率再下降1个百分点、房价下降10%，购买对租赁的替代作用将开始逐步显现：5年以上商业贷款利率与北京、上海、深圳目前的租金收益率差值已收窄到1.85%、2.92%、1.21%。在租赁市场供求及租金维持稳定的假设下，如果利率继续下降1个百分点，差值将进一步大幅收窄，我们测算，如果三地房价在现价上下降10%，深圳的差值将缩小到接近0、北京和上海分别缩小到-0.8%和-1.98%，购买对租赁的替代作用将开始显现，一部分首次置业购房者会逐步进入市场。
我们从净利润增长及盈利能力、现金流及现金压力几个方面，对30家上市公司三季报进行考察。由于今年市场的调整，年底的预收账款占营业收入比例低于50%的可能性很高，加上毛利率的下滑，也就意味着相当部分公司2009年在业绩的增长上将面临很大的压力（中国国贸(600007)、浦东金桥(600639)、张江高科(600895)等以持有物业出租为主的公司，预收款非常少，将拉低30家公司该指标的中值，但影响有限）。30家公司中，当前预收账款余额加上1-3季度的结算收入仍不及2007年全年营业收入50%的公司，有栖霞建设(600533)、深振业、世茂股份(600823)。
财政部及央行新政策特别是利率优惠政策的刺激，将缩短市场调整期。根据我们的测算，地产股当前的估值大约反应了房价继续下跌30%才能稳定的悲观预期。随着政策作用的显现，房价的调整幅度可能没有预期的大。现在，我们预期房价最多在当前的基础上下调10-15%就可企稳。为此，我们上调了部分公司的投资评级。对于处于市场调整期第二阶段的策略，我们建议关注那些销售回款快速，2009-10年毛利率不会显著下滑、业绩实现较确定的公司。
目前处于市场调整期的第二阶段，库存仍将在高位维持：随着市场调整的持续，开发商迫于尽快回笼资金的压力，开始加快已开工项目的开发进度和推盘速度，此时表现为供求比的快速上升，库存也相应增长加快。我们认为目前市场正处于这个阶段，这个阶段也是价格下跌最多最快的阶段，部分城市可能已在这个阶段的后半部。
贷款利率再下降1个百分点、房价下降10%，购买对租赁的替代作用将开始逐步显现：5年以上商业贷款利率与北京、上海、深圳目前的租金收益率差值已收窄到1.85%、2.92%、1.21%。在租赁市场供求及租金维持稳定的假设下，如果利率继续下降1个百分点，差值将进一步大幅收窄，我们测算，如果三地房价在现价上下降10%，深圳的差值将缩小到接近0、北京和上海分别缩小到-0.8%和-1.98%，购买对租赁的替代作用将开始显现，一部分首次置业购房者会逐步进入市场。
我们从净利润增长及盈利能力、现金流及现金压力几个方面，对30家上市公司三季报进行考察。由于今年市场的调整，年底的预收账款占营业收入比例低于50%的可能性很高，加上毛利率的下滑，也就意味着相当部分公司2009年在业绩的增长上将面临很大的压力（中国国贸(600007)、浦东金桥(600639)、张江高科(600895)等以持有物业出租为主的公司，预收款非常少，将拉低30家公司该指标的中值，但影响有限）。30家公司中，当前预收账款余额加上1-3季度的结算收入仍不及2007年全年营业收入50%的公司，有栖霞建设(600533)、深振业、世茂股份(600823)。
财政部及央行新政策特别是利率优惠政策的刺激，将缩短市场调整期。根据我们的测算，地产股当前的估值大约反应了房价继续下跌30%才能稳定的悲观预期。随着政策作用的显现，房价的调整幅度可能没有预期的大。现在，我们预期房价最多在当前的基础上下调10-15%就可企稳。为此，我们上调了部分公司的投资评级。对于处于市场调整期第二阶段的策略，我们建议关注那些销售回款快速，2009-10年毛利率不会显著下滑、业绩实现较确定的公司。
本文题目《地产股现金流压力峰值已过》.
